Arrendamiento. Prórrogas tácitas

La reconducción es un nuevo consentimiento de las partes presuntamente otorgado para un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble. Rústico o urbano, si una vez terminado el contrato, el arrendatario permanece durante 15 días disfrutando de la cosa arrendada, con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario, a menos que haya precedido requerimiento.

Esta introducción es a propósito de una reciente sentencia del Tribunal Supremo en el que el objeto de debate era si a un contrato de arrendamiento parciario se le aplicaba la duración de la prórroga pactada en el contrato inicial (6 años agrícolas al término de los cuales, de plena conformidad entre ambas partes, podía renovarse por otro periodo igual de tiempo) o la prevista legalmente para la tácita reconducción.

El arrendatario argumentó que el contrato se había prorrogado tácitamente, con lo que se hallaba vigente al interponerse la demanda por el arrendador. Este invocaba concluido el límite máximo de 21 años que establecía la Ley de arrendamientos rústicos cuando se firmó el contrato.

Los tribunales declararon extinguido el contrato litigioso por expiración de plazo y el TS así lo ha confirmado. Siendo indiscutido por ambas partes que el contrato de arrendamiento parciario se encontraba en situación de tácita reconducción, se rechaza el argumento del arrendatario relativo a que el contrato se hallaba vigente por otros 6 años más. Esa fue la duración inicialmente pactada en el contrato originario, pero, la reciente jurisprudencia sostiene que la tácita reconducción es un nuevo contrato, no sometido a la duración del originario, por lo que no cabe aplicarle los pactos relativos a la extensión temporal del contrato parciario celebrado entre los litigantes y ya terminado.

Al tratarse de un nuevo contrato de arrendamiento de un predio rústico, en el que no se fija su duración, la norma establece la duración de la tácita reconducción por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada dé en un año o puede dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos.


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