La normativa del IRPF contempla un importante beneficio fiscal: la exención por reinversión en vivienda habitual. Este mecanismo permite que la ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda habitual quede exenta de tributación, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de otra vivienda que también vaya a ser habitual.
Requisitos para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual
Para beneficiarse de esta exención, es necesario cumplir con los siguientes requisitos:
- Que tanto la vivienda vendida como la adquirida tengan la consideración de vivienda habitual.
- Que la reinversión se realice en un plazo de dos años antes o después de la transmisión.
- Si se reinvierte solo una parte del importe obtenido, la exención se aplicará de forma proporcional a la cantidad efectivamente reinvertida.
Además, es imprescindible que el contribuyente manifieste su voluntad de acogerse a este beneficio fiscal, ya que no se aplica de forma automática.
¿Era una opción tributaria?
Hasta ahora, la Agencia Tributaria interpretaba que acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual era una opción tributaria. Esto implicaba que debía ejercerse en la declaración de la renta correspondiente al ejercicio en que se produjo la venta. Si no se hacía en ese momento, no era posible rectificar la autoliquidación posteriormente para aplicar la exención.
Según esta interpretación, las opciones tributarias son elecciones entre regímenes fiscales excluyentes, que deben ejercerse dentro del plazo de declaración y no pueden modificarse salvo en casos excepcionales.
Nuevo criterio del TEAC: la reinversión es un derecho
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en una resolución del 31 de marzo de 2025, ha cambiado este enfoque. El TEAC concluye que la exención por reinversión en vivienda habitual no es una opción tributaria, sino un derecho del contribuyente.
Esto significa que:
- El ejercicio de este derecho no está limitado al plazo de presentación de la declaración.
- El contribuyente puede rectificar su autoliquidación para aplicar la exención, incluso después del plazo, siempre que se cumplan los requisitos legales.
- Este nuevo criterio es vinculante para toda la Administración Tributaria, incluyendo la AEAT, la DGT y los Tribunales Regionales.
¿Qué implica este cambio para los contribuyentes?
Gracias a este nuevo criterio, los contribuyentes que hayan vendido su vivienda habitual en ejercicios no prescritos y no se acogieron a la exención en su momento, todavía están a tiempo de hacerlo. Para ello, deben presentar una solicitud de rectificación de la autoliquidación, siempre que cumplan con los requisitos establecidos (como la reinversión en el plazo de dos años).
Conclusión
Este cambio de criterio supone una gran oportunidad para muchos contribuyentes. La reinversión en vivienda habitual deja de ser una opción limitada por plazos y se reconoce como un derecho fiscal que puede ejercerse incluso fuera del período de declaración. Si estás en esta situación, es recomendable revisar tus declaraciones anteriores y consultar con un asesor fiscal para valorar la posibilidad de solicitar la exención.
