Ley por el derecho a la vivienda

El 25 de mayo se publicaba en el BOE la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda que entró en vigor el día siguiente. No obstante, la Disposición Final Segunda, relativa a Incentivos Fiscales, entrará en vigor el 1 de enero de 2024.

Dada la importancia de la Ley y de su transcendencia por afectar en muchos casos a nuestro día a día. Aquí encontrarás las principales novedades que se recogen en dicho texto.

Ámbito de aplicación

La nueva normativa se aplica a los contratos celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley, tal y como dispone la Disposición Transitoria Cuarta. Así como a la novación de los contratos celebrados bajo la vigencia de la normativa anterior.

Principales novedades de la Ley por el Derecho a la Vivienda

• Se reserva un 50% (salvo excepción justificada) de suelo para vivienda régimen protección pública de alquiler.
• Se elaborará y mantendrá un inventario del parque público de vivienda.
• La vivienda sometida a régimen de protección pública tendrá una protección permanente o indefinida para garantizar siempre un periodo de al menos, 30 años.
• Los Ayuntamientos podrán aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que lleven vacías más de 2 años. Y, siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación. Recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto. Recargo de hasta el 100% de la cuota líquida del impuesto, si el periodo de desocupación es de más de 3 años. Adicionalmente, estos recargos se pueden incrementar en hasta un 50% más (es decir, hasta el 150%). Si el propietario es titular de 2 o más inmuebles desocupados en el mismo término municipal.
• Define determinados conceptos que determinan en algunos casos la aplicación de las nuevas medidas: Grandes y pequeños tenedores. Se define como “gran tenedor” a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. Las Comunidades Autónomas podrán modificar esta definición en las declaraciones de zona de mercado residencial tensionado disminuyendo el umbral para ser considerado gran tenedor a 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial. Zona de mercado residencial tensionado (zona tensionada). Se permite a las Comunidades Autónomas la declaración de entornos urbanos específicos como “Zona de mercado residencial tensionado” cuando se dé al menos una de estas dos circunstancias en esa zona:

1. 1. Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.
   2. Que en los últimos 5 años el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos porcentuales sobre el IPC.

La declaración de una zona como tensionada tendrá una vigencia de 3 años y podrá ser prorrogada anualmente mediante el mismo procedimiento en caso de que subsistan las circunstancias que motivaron la declaración.

• Se introducen una serie de modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU):
• Se añade un nuevo apartado en el artículo 10 de la LAU, para que, habiendo finalizado la prórroga obligatoria o tácita, a solicitud del arrendatario. Se prorrogue extraordinariamente el contrato de arrendamiento en los mismos términos por 1 año más. Dicha solicitud deberá ser aceptada por el arrendador siempre que el arrendatario acredite situación de vulnerabilidad social y económica y el arrendador sea gran tenedor.

Además, si la vivienda está en una zona tensionada, esta prórroga anual extraordinaria podrá aplicar a solicitud del arrendatario durante un periodo de 3 años. Y el arrendador, sea o no gran tenedor, deberá aceptarla salvo que:

1. 1. Se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
   2. El arrendador haya comunicado en los plazos legales la necesidad de ocupar la vivienda arrendada. Tanto para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción. O para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial;
   3. O se suscriba un nuevo contrato con las limitaciones de renta indicadas en el siguiente apartado.

• Se añaden los apartados 6 y 7 en el artículo 17 de la LAU que dispondrán lo siguiente:  Si el inmueble se ubica en zona tensionada y el arrendador no es gran tenedor. El precio del alquiler no podrá exceder de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda. Una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. Existen Excepciones: por rehabilitación, mejoras energéticas o de accesibilidad y contratos de larga duración (10 años) que permitirían un incremento de renta de hasta un máximo del 10 por ciento respecto de la renta del último contrato vigente durante los cinco años anteriores. Si el inmueble se ubica en zona tensionada y el arrendador es gran tenedor. El precio del alquiler no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al índice de referencia. Imposibilidad de repercusión al arrendatario de cuotas o gastos cuya repercusión no estuviera pactada en el último contrato.  La Renta máxima será la menor entre la del último contrato vigente durante los cinco años anteriores una vez aplicada a la misma la cláusula de actualización de renta prevista en dicho contrato. Y, la que resulte del sistema de índices de precios de referencia. De no existir contrato en cinco años anteriores, renta máxima será la que resulte del sistema de índices de precios de referencia.
• Se modifica el artículo 46 del Real Decreto-Ley 6/2022 de medidas urgentes en el marco del plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania. El cual, en síntesis, establece que para 2023, se mantiene la limitación de la actualización de precios de los alquileres al Índice de Garantía de Competitividad (que por definición es de un 2% máximo). Se aplica obligatoriamente sobre contratos de arrendamiento de vivienda con grandes tenedores. Y, en ausencia de pacto, sobre contratos con pequeños tenedores. Para 2024, el incremento de la renta se limita a un 3% máximo de variación anual. Se aplica obligatoriamente en contratos con grandes tenedores y, en ausencia de pacto, con pequeños tenedores.
• Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato correrán a cargo del propietario, independientemente de si se tratara de gran tenedor o no.
• Se introducen medidas para la protección de las personas con contratos de arrendamiento de vivienda en situación de vulnerabilidad afectadas por procedimientos de desahucio, que consisten en:
  • Los procedimientos de desahucio que se encuentren suspendidos en virtud de Real Decreto-Ley 11/2020. Por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Cuando la parte actora sea gran tenedora, solamente se reanudarán si ha habido un procedimiento de conciliación o intermediación previo conforme establezcan las Administraciones Públicas.
  • Se amplían a 2 meses para las personas físicas y a 4 meses para las personas jurídicas (frente a los actuales de 1 y 3 meses). Los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio para la adopción de las medidas de atención inmediata propuestas por las Administraciones Públicas cuando la parte actora sea una gran tenedora de vivienda. Y además, hubiera presentado junto con la demanda documento acreditativo de la vulnerabilidad de la parte demandada.
• Se añaden nuevos apartados (6 y 7) en el artículo 439 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (“LEC”) y las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca deberán especificar:
  • Si el inmueble es vivienda habitual del ocupante.
  • Si la parte actora es gran tenedora (para el caso que se indicase que no, deberá aportarse certificación del Registro).
  • Si es gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad.
• Se establece que para los procedimientos regulados el apartado 1 (1º, 2º, 4º y 7º) del artículo 250 de la LEC (ámbito del juicio verbal), en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. No se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda.
• Se modifica el apartado 4 del artículo 150 de la LEC. Para prever que, cuando la notificación de una resolución contenga fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda. Se dará traslado a las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda. Asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, por si procediera su actuación.
• Se incorpora una obligación de información mínima que el propietario ofertante deberá facilitar al interesado en alquilar o adquirir una vivienda. Esa información consiste, de forma simplificada, en:
  • Identificación del vendedor o arrendador.
  • Condiciones económicas de la operación: precio, conceptos incluidos en éste, condiciones de financiación o pago, etc.
  • Características esenciales de la vivienda, entre ellas:

• • • Acreditación de la superficie útil y construida. Certificado o cédula de habitabilidad.
    • Antigüedad del edificio de las principales reformas.
    • Servicios e instalaciones de que dispone.
    • Certificado de eficiencia energética.
    • Condiciones de accesibilidad.
    • Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
    • Información jurídica del inmueble: identificación registral de la finca, referencia de las cargas y gravámenes, cuota de participación.
    • Indicación de tratarse de vivienda protegida, en su caso. Así como información sobre los edificios que cuenten con protección arquitectónica, en su caso.
    • Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada.
    • Información sobre detección de amianto u otras sustancias nocivas.
    • información sobre si se encuentra la vivienda en una zona tensionada. Así como documento del contrato con la cuantía de la última renta de contrato de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos 5 años y el valor que correspondería aplicando el índice de contención.
• Se establecen incentivos fiscales en sede del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas vinculados a la reducción aplicable sobre el rendimiento neto que podrá llegar a ser de hasta el 90 por ciento. Si bien la reducción de carácter general pasa del 60 al 50 por ciento. (Contrato anteriores entrada en vigor Ley aplicación régimen reducción anterior).

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Javier Crespo Marco

Área Jurídica

Despachos BK Logroño