Valor de referencia: de la teoría a la práctica

Como estaba anunciado, el 1 de enero del presente año entró en vigor el valor de referencia, que sirve como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

El valor de referencia es un valor objetivo asignado por la Administración a cada inmueble que se calcula todos los años haciendo una media del precio de los inmuebles por zonas de un mismo municipio.

Así, desde principio de año, cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de esos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del impuesto correspondiente. No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

Igualmente, cuando el valor de referencia haya sido base imponible en el tributo que grave la adquisición de un inmueble, éste se tomará en cuenta para aplicar la regla de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio (IP) al que, en su caso, pueda quedar sujeto.

La idea es que subyace con su creación es que el valor de referencia del inmueble constituya la base mínima de tributación en los impuestos mencionados.

Pues bien, a estas alturas de año, ya hay casos reales. Personalmente tenía mucha curiosidad. ¿Será proporcionado ese valor respecto del valor real o de mercado? ¿Cómo resolvería la Dirección General de Tributos (DGT) en aquellos casos en los que, las diferencias entre ambos pudiesen dar lugar a una tributación que antes no se daba?

En relación con la primera de las dudas, en buena parte de las transacciones que hemos podido conocer, el valor de referencia ha resultado ser ciertamente similar al valor de mercado entendido como el que dos partes independientes han negociado. En esos supuestos, como base del pago de los impuestos, parece aconsejable partir del valor de referencia, salvo que el declarado sea superior.

Sin embargo, hemos oído casos de evidente desproporción entre ambos valores. Especialmente se aprecia la diferencia en zonas más despobladas o en inmuebles en mal estado. Esta circunstancia genera inevitable insatisfacción en ambas partes, pues, mientras una entiende que está malvendiendo, la otra asume una carga tributaria mayor de la estimada inicialmente.

En esa situación, recomendaría liquidar por el valor escriturado y, en su caso, impugnar la liquidación tributaria que se realice con arreglo al valor de referencia, conforme a los procedimientos que establece la Ley General Tributaria. ¿No fue la plusvalía municipal declarada inconstitucional precisamente por vulnerar el principio de capacidad económica?

En cuanto a la impugnación, en la medida que se ha dotado al valor de referencia de presunción de veracidad, corresponderá al contribuyente desvirtuarlo. Importa insistir en que el valor de referencia toma su base de una media precios por zonas, por lo que, cualquier característica diferencial que se pueda detectar en una operación concreta, será clave para tener éxito en la impugnación.

Por otro lado, en cuanto al criterio de la DGT, en reciente consulta vinculante de 28 de enero de 2022 (V0143-22), debía pronunciarse sobre sobre la base de tributación en un supuesto de disolución de comunidad de bienes ya con el valor de referencia en vigor.

Dos hermanos cotitulares, por mitades indivisas, de sendos bienes inmuebles adquiridos por herencia del padre, deciden extinguir su condominio asignando un inmueble a cada uno. En la consulta ambos inmuebles son considerados de valor equivalente. Es decir, cabe deducir que, en la herencia del padre, se valoraron ambos en el mismo importe.

Como se podía intuir, el valor de referencia de uno de los inmuebles es superior al del otro, por lo que surge la cuestión de qué valor se debe tomar en consideración para efectuar la liquidación tributaria por la modalidad de AJD del ITP y AJD.

Pues bien, la DGT, como también se podía adivinar, entiende que la base imponible será el valor declarado del documento notarial que, en el supuesto en que se determinara en función del valor de bienes inmuebles, no podrá ser inferior al valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario. Es decir, se crea un pequeño oasis para las Comunidades Autónomas donde antes no había agua.

Fernando Canals abogado Logroño

 

 

 

 

Fernando Canals

Socio – Abogado Área Fiscal

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